代表之窗

一、基本情况

前期物业管理是住宅小区交付后至业主委员成立为止的物业管理。根据国家物业管理条例第二十四条之规定：前期物业建设单位应按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。我市自1999年以来均是执行国务院、省有关小区前期物业管理招投标政策法规，打破了谁开发谁管理的市场垄断行为，为我市物业管理蓬勃发展创造了良好的市场公平公正竞争环境。2018年开始我市机构改革合并原因，目前我市前期物业管理招投标基本处于无人监管的状态，住建局不监管（原因是住建局招投标监理办公室已撤销，已移交给瑞安市公共资源交易中心，没监管权力），公共资源管理中心也不管（解释是非财政资金，不属于监管范围之内，本来就属于代管），互相推诿。放任建设单位前期物业管理全部由自己下属物业公司管理，由于政府放弃监管，招投标流于形式，目前广大住户投诉无门。

二、存在问题

目前招投标由建设单位自行设置信誉标条件，排斥潜在的投标人，自己叫所谓的专家评标，自己叫三家串标。然后交住建局备案，住建局只看结果不看过程直接备案。个别村安置房前期物业管理由村长书记及社会混混三方合伙挂靠管理。直接导致后果如下：

1.小区物业管理费价格由建设单位制定，配置的人员偏少，价格高、服务质量差且没标准。

2.物业管理企业是建设单位指定，跟业主没关系，导致公共设施设备质量问题隐瞒不报，到多年后业主发现质量问题了保修期早过期了，最后遭殃的还是广大业主。

3.前期物业管理费用是由每户业主缴纳，并非小区建设单位出资，维护的却是建设单位的利益，个别开发商聘请的物业及保安充当了开发商的打手，欺压业主。无人监管的情况下广大业主的权益根本无法保障。

4.走走形式的前期物业招投标浪费大量的人力物力，招标代理公司的代理费要一万多，自行聘请的专家要专家评审费，另外叫的两家陪标的物业企业还要陪标费用，劳民伤财。不如让建设单位直接内定，何必招投标呢？

三、建议意见

1.物业管理属于民生大计，房屋是广大业主一辈子的积蓄，根据习近平总书记在中央经济工作会议发表的重要讲话，2021年八大任务中第六点明确提出：要加强规制，提升监管能力，坚决反对垄断和不正当竞争行为，应当举行公开公正公平的招投标;同时根据温州市物业管理办法第二十七条之规定：市物业管理行政主管部门建立全市统一的物业项目招投标专家，为建设单位选聘物业服务企业提供服务，县级物业管理主管部门监督本辖区物业招投标活动。所以应当落实具体监管单位（瑞安市住建局物业管理科或瑞安市公共资源交易中心）提升监管能力。依法办事为我市创造公平公正的前期物业管理招投标环境。

2.根据物业管理条例精神落实公平公正的前期物招投标，借鉴温州市其他县级市（如乐清、苍南、平阳、瓯海、鹿城等）的前期物业管理招投标都由住建局监管进行公开招投标，且招标文件有统一规范和设置。严禁对招标文件量身定做设置，应当根据瑞安市公共资源中心2018年3号文件精神具体落实。维护公平公正的前期物业管理招投标秩序。

3.提升前期物业管理企业的管理水平，引导我市守信优质的物业服务企业积极参与竞标，维护前期物业广大缴费业主的合法权益，物业企业强强联合，打造瑞安市物业企业本土品牌，真正为瑞安市全市住户提供良好的物业管理服务，创造优美整洁安全的小区环境而努力。

领衔人：杨镇妹