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住宅小区是群众安居乐业的美好家园，也是强化基层治理、推动现代社区建设的“最小单元”。近日，东山街道人大代表通过走访调研发现，住宅小区运行治理存在三方面问题：

一是物业管理有效约束不足。物业服务单位门槛低，服务水平良莠不齐，部分小区新老物业移交不畅，导致陈年旧疾拖滞未及时处理。街道、社区任务布置后，验收时已换成新物业单位，新旧单位之间没有做好工作任务交接，导致工作没有落实，同时物业主管部门对物业服务单位缺乏有力的管理手段。如外滩香颂小区2022年10月新物业入驻，事务交接困难导致消防设施管理等工作落实不到位。

二是业委会参与管理不足。业主委员会作为代表全体业主行使公共管理权的机构，目前存在成立困难、部分业主对小区公共事务参与主动性弱、业委会年龄结构不合理等问题，导致不能有效参与小区管理。如香江公馆小区规模小，主动参与管理的业主少，参与业委会工作意愿不强，并且业委会成员较年轻，平时忙于工作家庭，导致部分业主对业委会工作开展情况不满；聚英公寓因住宅面积小，房屋多被出租，业主本身居住在外，使得业主大会组织召集困难，导致待解决事务一再被搁置。

三是物业与业主间多纠纷。目前小区《前期物业服务合同》订立时，业主参与缺位。业主认为物业服务价质不符，进而与物业公司发生对抗等情形普遍存在，如尚水名都、中瑞景苑均因物业服务合同产生过纠纷。此外，物业企业主行业主管部门难以确定，业委会成立由属地街道指导，两者之间缺乏有效沟通管理渠道。

因此代表建议：一是强化物业诚信体系建设，引入第三方完善物业监管体系，将物业服务内容明确化、公开化、规范化管理，实行物业企业淘汰退出机制。二是完善业委会运行治理制度，明确业委会在未聘用物业、自治自管形式下的具体权责，细化出台业委会财务运行指导意见等相关规范性文件，以线上数字平台辅助解决业主大会投票表决难题。三是加强小区党建阵地打造，以党群活动加强业主线上线下联系程度，摸排鼓励党员身份的业主积极参选业委会成员。四是拓宽业主概念，将常居小区的业主亲属纳入业主范围，设立住户参与管理日，让住户体验参与小区志愿服务，实现小区“谁住谁管”。

东山街道人大工委  袁舒琪